Πέμπτη, 23 Απριλίου 2009

Στεγαστικά δάνεια με επιτόκια παγίδες


http://www.e-tipos.com/content/staticfiles/issues/2009/03/28/280309%2044.pdf

ΟΙ ΤΡΑΠΕΖΕΣ ΛΑΝΣΑΡΟΥΝ ΝΕΟΥ ΤΥΠΟΥ ΧΟΡΗΓΗΣΕΙΣ ΜΕ ΔΟΣΕΙΣ ΠΟΥ ΦΟΥΣΚΩΝΟΥΝ
ΑΝΑΛΟΓΑ ΜΕ ΤΟΝ ΠΙΣΤΩΤΙΚΟ ΚΙΝΔΥΝΟ Ή ΤΟ SPREAD ΤΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ

Μοιάζουν με επιτόκια «κράχτες», αλλά στην πραγματικότητα κρύβουν γρίφους που δύσκολα μπορεί να κατανοήσει ο μέσος δανειολήπτης.
Παράγοντες όπως το μεσοσταθμικό κόστος των προθεσμιακών καταθέσεων και των ομολόγων, το κόστος δανεισμού του ελληνικού δημοσίου και ο πιστωτικός κίνδυνος που αναλαμβάνει μια τράπεζα όταν εγκρίνει μια χορήγηση, θα επηρεάζουν εφεξής το ύψος του επιτοκίου στα στεγαστικά δάνεια νέας γενιάς, όπως αποκαλύπτει σήμερα ο ΕΤ, βάζοντας «καπέλο» μέχρι και 1% στο τελικό κόστος δανεισμού.
Μεγάλη τράπεζα λανσάρισε πρόσφατα έναν νέο επιτοκιακό δείκτη, ο οποίος αν και συνδέεται με το Euribor τριμήνου, ουσιαστικά αποτελεί διοικητικά καθοριζόμενο επιτόκιο. Το εν λόγω επιτόκιο ξεκινά από προκαθορισμένο ποσοστό, της τάξης του 3,50%-4% και αναπροσαρμόζεται ανάλογα με το κόστος χρήματος όπως αυτό λογίζεται από την τράπεζα με βάση τους τέσσερις επιμέρους παράγοντες (επιτόκια προθεσμιακών καταθέσεων και των ομολόγων, κρατικός δανεισμός και ο πιστωτικός κίνδυνος). Επίσης, η τράπεζα έχει δικαίωμα να εφαρμόζει προσαύξηση μέχρι και μία μονάδα αν το επιτόκιο αυξηθεί, όταν στην περίπτωση δανείου με επιτόκιο Euribor συν περιθώριο θα πρέπει να αναπροσαρμόσει το κόστος για τον πελάτη όσο ανέβει το διατραπεζικό.
Την υιοθέτηση ενός ανάλογου επιτοκίου, το οποίο αντικατοπτρίζει το πραγματικό κόστος χρήματος εξετάζουν και άλλα πιστωτικά ιδρύματα. Όπως ανέφερε στον «ΕΤ» αρμόδιο στέλεχος τράπεζας στον τομέα της στεγαστικής πίστης «η υιοθέτηση ενός τέτοιου επιτοκίου αντιπροσωπεύει το κόστος χρήματος που πληρώνουν οι τράπεζες όταν δανείζονται».
Άλλος τραπεζίτης τόνισε ότι το Euribor τριμήνου απέχει ελάχιστα από το επιτόκιο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (σήμερα 1,50%), με αποτέλεσμα ακόμη και με περιθώριο προσαύξησης της τάξης του 2,50%, το τελικό επιτόκιο, που δεν ξεπερνά το 4%, δεν είναι αρκετό για να καλύψει το κόστος της τράπεζας.
Ο νέος επιτοκιακός δείκτης ονομάζεται Στεγαστικό Βασικό Επιτόκιο Χορηγήσεων (ΣΒΕΧ) και σύμφωνα με την προσυμβατική ενημέρωση της τράπεζας έχει το δικαίωμα να τον αυξάνει ή να τον μειώνει αντίστοιχα κατά ποσοστό που μπορεί να κυμαίνεται «μεταξύ της τιμής της Μεταβολής του Δείκτη προσαυξανόμενης κατά μισή ποσοστιαία μονάδα (+0,5%) και της τιμής της Μεταβολής του Δείκτη μειούμενης κατά μισή ποσοστιαία μονάδα (-0,5%)».
Τι σημαίνει αυτό; Εάν το επιτόκιο Euribor και οι δείκτες που αποτελούν το ΣΒΕΧ αυξηθούν κατά 0,50%, η τράπεζα μπορεί να αυξήσει το τελικό επιτόκιο του πελάτη μέχρι και μία μονάδα. Έστω ότι η τιμή του επιτοκιακού δείκτη Euribor τριμήνου ήταν 3,5% τον Φεβρουάριο και το τελικό επιτόκιο του πελάτη είχε διαμορφωθεί στο 5,5%. Την ημερομηνία υπολογισμού του επιτοκίου για τον επόμενο μήνα, ώστε να οριστεί το ύψος της δόσης για τον Μάρτιο, η τιμή του ίδιου δείκτη ήταν 4,1%, δηλαδή είχε αυξηθεί 0,6%. Η τράπεζα έχει το δικαίωμα να αναπροσαρμόσει το επιτόκιο του πελάτης της με βάση το ΣΒΕΧ από 0,1% έως 1,1% (0,6% + 0,5%) και συνακόλουθα το επιτόκιο να μπορεί να διαμορφωθεί από 5,6% έως 6,6%.
Αν το δάνειο είχε κυμαινόμενο επιτόκιο Euribor τριμήνου 1,56% συν περιθώριο έστω 2,5%, δηλαδή 4,06%, και το διατραπεζικό αυξανόταν στο 2,06%, ο πελάτης θα έπρεπε να χρεωθεί με τελικό επιτόκιο 4,56%
Ανάλογος δείκτης εφαρμόζεται και στα στεγαστικά δάνεια με ελβετικό φράγκο (ΣΒΕΧ σε ελβετικό φράγκο).


rhaikou@e-tipos.com


Διαφορά ΣΒΕΧ – Euribor
Πολύπλοκοι όροι δανεισμού συνεπάγονται υψηλότερη δόση, καθώς η διαφορά των επιτοκίων τύπου ΣΒΕΧ και του Euribor τριμήνου ξεκινά σχεδόν από 50 ευρώ και κλιμακώνεται όσο αυξάνεται το ποσό του δανείου.
Με αρχικό ΣΒΕΧ της τάξης του 5,50%, η μηνιαία καταβολή ενός στεγαστικού με διάρκεια 20 χρόνια διαμορφώνεται στα 694,68 ευρώ ανά 100.000 ευρώ. Το ίδιο δάνειο με επιτόκιο 4,06% (Euribor τριμήνου 1,56% και περιθώριο προσαύξησης 2,50%, που θεωρείται υψηλό), έχει δόση 615,51 ευρώ. Η διαφορά των 79,17 ευρώ συνεπάγεται όφελος 950 ευρώ το χρόνο, ενώ στην εικοσαετία, ο δανειολήπτης του ΣΒΕΧ θα έχει πληρώσει 19.000 ευρώ περισσότερα.
Αν τα επιτόκια αυξηθούν κατά 0,50%, η τράπεζα έχει δικαίωμα να αναπροσαρμόσει το ΣΒΕΧ από 5,60% έως 6,60%. Στην πρώτη περίπτωση η δόση θα ανέλθει στα 700 ευρώ και στη δεύτερη, αν εφαρμόσει το «καπέλο» του 1%, η δόση θα διαμορφωθεί στα 758,58 ευρώ. Ο πελάτης θα κληθεί να πληρώσει περισσότερα από 6 ευρώ μέχρι και σχεδόν 65 ευρώ.
Ο δανειολήπτης με επιτόκιο Euribor το οποίο αυξήθηκε στο 2,06% συν spread 2,50% (συνολικό επιτόκιο 4,56%) θα δει τη δόση του να ανεβαίνει κατά περίπου 27 ευρώ, στα 642,41 ευρώ. Σε σχέση με το ΣΒΕΧ, ο εν λόγω καταναλωτής θα πληρώσει τουλάχιστον 57 ευρώ λιγότερα, εξοικονομώντας 695 ευρώ το χρόνο.



Δόση δανείου* με ΣΒΕΧ και Euribor τριμήνου
Δάνειο 100.000 ευρώ 200.000 ευρώ
ΣΒΕΧ 5,50% 694,68 ευρώ 1.389,36 ευρώ
Euribor τριμήνου 1,56% (+ περιθώριο 2,50%) 615,51 ευρώ 1.231,01%
Αύξηση ΣΒΕΧ στο 5,60% 700,37 ευρώ 1.400,74 ευρώ
Αύξηση ΣΒΕΧ στο 6,60% 758,58 ευρώ 1.517,16 ευρώ
Αύξηση Euribor τριμήνου στο 2,06% (+ περιθώριο 2,50%) 642,41 ευρώ 1.284,81 ευρώ
*στεγαστικό δάνειο διάρκειας 20 ετών



ΝΕΑ ΕΠΙΔΡΟΜΗ ΚΑΤΑΧΡΗΣΤΙΚΩΝ ΧΡΕΩΣΕΩΝ
ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΣΠΥΡΑΚΟΣ
Αρκετές τράπεζες, εκμεταλλευόμενες την αδικαιολόγητη αδράνεια των εποπτικών αρχών, ρίχνουν τον τελευταίο καιρό στην αγορά δανειακά προγράμματα που επαναφέρουν καταχρηστικές πρακτικές, για τις οποίες αρκετοί έλεγαν ότι είχαμε ξεμπερδέψει. Ετσι, ενώ οι συμβάσεις στεγαστικών δανείων που είχαν συναφθεί μετά το 2003 προέβλεπαν την εξάρτηση της διακύμανσης του επιτοκίου από ένα επιτόκιο αναφοράς (επιτόκια ΕΚΤ, Euribor), όροι των νέων συμβάσεων επιτρέπουν ουσιαστικά στις τράπεζες να διαμορφώνουν, με αδιαφανή κριτήρια και αοριστίες, και πάλι μονομερώς τα κυμαινόμενα επιτόκια. Να μην αποδίδουν δηλαδή στους δανειολήπτες ούτε τη μείωση των επιτοκίων που θα δικαιούνται αλλά και να τους επιβάλλουν αυξήσεις που με βάση το κόστος του χρήματος για τις ίδιες δεν θα δικαιολογούνται. Δεν είναι όμως μόνο το τίμημα (τι επιτόκιο) του δανείου που καθίσταται αδιαφανές. Το ίδιο συμβαίνει και με διάφορες άλλες επιβαρύνσεις που με ψευδεπίγραφους χαρακτηρισμούς εξασφαλίζουν πρόσθετες αμοιβές στις τράπεζες. Ετσι τα «έξοδα δανείου» επαναφέρονται είτε ευθέως ως τέτοια είτε και μέσα από «φουσκωμένες» υποτιθέμενες και μη αποδεικνυόμενες αμοιβές τρίτων (δικηγόρου, μηχανικού). Ακόμη και η αποζημίωση πρόωρης εξόφλησης ξανακάνει σε ορισμένα καταρχήν δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο την εμφάνισή της. Απροσχημάτιστα μάλιστα τράπεζες μετακυλίουν στους δανειολήπτες ακόμη και τις αμοιβές εισπρακτικών εταιρι- ών. Οι νέοι δανειολήπτες δεν έχουν πια να αντιμετωπίσουν μόνο τα ψηλότερα περιθώρια κέρδους των τραπεζών αλλά και τη νέα επιδρομή άνισων και καταχρηστικών όρων. Οι εποπτικές αρχές δεν επιτρέπεται να φανούν ανεπαρκείς και στην παρούσα συγκυρία.

Ο κ. Δημήτρης Σπυράκος είναι νο- μικός σύμβουλος της ΕΚΠΟΙΖΩ.

Δεν υπάρχουν σχόλια: